Rehabilitació d’una casa antiga: què cal revisar abans de començar

Primer: entendre l’estat real de la casa

Rehabilitar una casa antiga no és el mateix que «fer una reforma». Abans de triar acabats o distribució, convé entendre en quin estat real es troba la casa, perquè això és el que determina l’abast i les prioritats de l’obra. Aquesta guia és orientativa: ajuda a situar-se, però no substitueix la visita d’un tècnic ni un projecte.

En una primera mirada, convé fixar-se en uns quants senyals. Cap d’ells, per si sol, és un diagnòstic, però ajuden a saber on cal aprofundir:

• esquerdes o fissures visibles a parets, sostres o façana, que poden indicar moviments però no sempre signifiquen un problema greu;
• l’estat de la coberta i de la teulada, sovint l’element que més condiciona la resta;
• marques d’humitat, taques o floridura, que convé revisar per identificar-ne l’origen;
• l’estat de les façanes i dels revestiments exteriors;
• els paviments, els forjats i els elements estructurals visibles;
• les instal·lacions (aigua, electricitat, sanejament), només a alt nivell, per valorar si estan envellides.

Amb aquesta informació es pot començar a ordenar la feina. El que convé evitar és decidir els acabats abans de saber què passa amb l’estructura, la coberta i les humitats.

Estructura, fonaments i murs

En una casa antiga, l’estructura —fonaments, murs de càrrega, bigues i forjats— és el primer que convé revisar, perquè condiciona la seguretat i la resta de l’obra. Algunes esquerdes són superficials i d’altres poden apuntar a moviments que demanen el criteri d’un tècnic; no es pot confirmar l’abast només a partir de fotos.

Quan l’obra afecta o pot afectar l’estructura, sol caldre la valoració d’un arquitecte o un aparellador i, segons el cas, un projecte. La part constructiva —reforç, substitució d’elements o consolidació— l’executem nosaltres un cop està definida; per situar-se, pot veure els nostres serveis de fonaments, d’estructura de formigó i de rehabilitació.

Aquesta guia no entra en indicacions per intervenir-hi pel seu compte: la valoració i la reparació d’elements estructurals s’han de fer amb criteri tècnic i amb seguretat.

Coberta, façana i aigua

En moltes cases antigues, la coberta i les façanes són la prioritat: són l’envoltant que protegeix la casa de l’aigua, i quan fallen, els problemes acaben apareixent a l’interior. Per això sovint té sentit resoldre primer l’envoltant abans d’invertir en acabats interiors.

Solen requerir una revisió constructiva:

• la coberta o la teulada, on el suport, les teules, les làmines i els desguassos determinen l’estanquitat;
• les façanes, amb fissures, juntes o revestiments que han perdut estanquitat;
• la impermeabilització de superfícies exposades a l’aigua, com terrasses o cobertes planes.

Revisar aquests elements demana accés segur i, sovint, una visita. No és recomanable pujar a cobertes ni manipular façanes pel seu compte: aquesta part la fa personal amb els mitjans i la seguretat adequats. Si vol aprofundir en com l’aigua acaba provocant humitats, ho expliquem a la guia d’humitats a casa.

Humitats i rehabilitació interior

Les humitats són un dels problemes més habituals en cases antigues, i convé tractar-les abans dels acabats. Repintar o tapar una taca sense resoldre’n l’origen acostuma a no ser suficient: la humitat sol tornar a aparèixer. Per això, en una rehabilitació, primer s’identifica d’on ve l’aigua o el vapor i després es decideix l’acabat.

L’origen pot ser molt divers —filtracions de coberta o façana, capil·laritat des del terreny, condensació o fuites d’instal·lacions—, i cada cas demana una resposta diferent. El nostre servei d’humitats parteix d’aquesta idea, i la rehabilitació interior —terres, revestiments, distribució— s’aborda després, sovint dins d’una reforma integral.

Aquesta guia tracta la part constructiva de les humitats, no la salut. Si li preocupen possibles efectes sobre la salut, convé comentar-ho amb un professional sanitari.

Permisos, obra major o menor i tècnics

L’abast de la rehabilitació determina quina documentació i quins tràmits poden caldre. No és el mateix actualitzar acabats que intervenir en l’estructura, la coberta o la façana: com més impacte tècnic, més probable és que calgui un projecte i una tramitació de més abast.

Per situar-se amb les diferències habituals, poden ajudar aquestes guies orientatives:

• la diferència entre obra major i obra menor;
• què és un comunicat previ d’obres;
• i, per al cas de Barcelona, els permisos d’obres a Barcelona.

Els requisits concrets depenen de l’abast i del municipi, i la decisió final correspon sempre a l’administració competent. Per això convé comprovar el tràmit oficial abans de començar, i comptar amb un arquitecte o un aparellador quan el projecte ho requereix.

Habitabilitat, ITE i comunitats

Segons el tipus d’immoble i l’ús que se’n vulgui fer, la rehabilitació pot tenir relació amb l’habitabilitat, amb la inspecció tècnica de l’edifici o amb la comunitat de veïns. Són qüestions que depenen de cada cas i que convé tenir en compte abans de definir l’abast.

Si la casa forma part d’un edifici plurifamiliar, hi poden intervenir la comunitat de veïns i, segons l’antiguitat de l’edifici, la inspecció tècnica; ho expliquem a la guia sobre la ITE de l’edifici i la comunitat. En alguns casos, sobretot després d’una gran rehabilitació o per a una primera ocupació, pot intervenir-hi la cèdula d’habitabilitat de la Generalitat de Catalunya.

En alguns períodes existeixen ajuts públics a la rehabilitació, però les condicions canvien a cada convocatòria i no es poden donar per fetes. Aquesta guia es manté a alt nivell en aquests temes: els requisits concrets els fixen la normativa i l’administració, i convé comprovar-los a les fonts oficials o amb un tècnic.

Com preparar la informació abans de demanar pressupost

Per orientar-lo millor des del principi, sol ajudar tenir a mà:

• fotos o vídeos de la casa, per dins i per fora;
• l’adreça i el municipi de l’immoble;
• la superfície construïda aproximada;
• una descripció de l’estat actual i de l’ús que hi vol donar;
• els plànols existents, si en té;
• les patologies que ja conegui (esquerdes, humitats, coberta en mal estat);
• si ja hi ha un arquitecte, un aparellador o un tècnic implicat;
• si la casa és aïllada o forma part d’un edifici amb comunitat.

No cal cap document sensible ni dades innecessàries per a una primera orientació constructiva.

Quin paper pot tenir OBRA.cat

OBRA.cat és una empresa constructiva. No emetem informes tècnics ni substituïm l’arquitecte, l’aparellador, l’administrador de finques ni l’administració: ens hi coordinem. En la rehabilitació d’una casa antiga, podem:

• revisar l’abast constructiu de la feina a partir de fotos, vídeos o documentació existent;
• interpretar amb prudència què es veu i quins treballs poden caldre, sense diagnosticar en ferm a distància;
• coordinar-nos amb l’arquitecte, l’aparellador o el tècnic quan el projecte ho requereix;
• preparar un abast constructiu per fases i prioritats;
• executar l’obra segons el contracte i l’abast acordats per escrit.

El que no fem és prometre que una casa antiga sempre es pot rehabilitar, ni garantir permisos, habitabilitat o ajuts: això depèn de l’estat real de la casa, del projecte i de l’administració.

Expliqui’ns l’estat de la casa

Si està valorant rehabilitar una casa antiga i no sap per on començar, ens ho pot explicar. Amb unes fotos o un vídeo de la casa, per dins i per fora, i una idea de l’estat actual, l’orientem sobre el següent pas constructiu.

Si vol, ens pot explicar l’estat de la casa i mirem com encaixar-lo: una primera orientació i, si convé, una visita per veure-ho de prop. Recordi que aquesta guia és orientativa i que cada casa s’ha de valorar individualment.